Ouestafnews – Entre difficultés d’accès à la propriété, coûts de construction jugés exorbitants et cherté du loyer, l’accès à un habitat décent demeure une préoccupation majeure pour une grande partie des Sénégalais. Pendant que les politiques publiques peinent à porter leurs fruits, les conflits fonciers qui n’en finissent pas rythment l’actualité. Un cocktail qui aggrave la vulnérabilité des ménages à revenus modestes et creuse les inégalités sociales, selon les acteurs du secteur.
« Nous payons depuis 2015 mais jusqu’à présent, nous n’avons pas reçu nos villas », s’indigne Pape Ablaye Sarr, Secrétaire général du « Collectif des acquéreurs de villas de la cité CDC Bambilor ». La commune de Bambilor, à environ 40 kilomètres de Dakar, est un exemple emblématique de la forte pression foncière que subit la zone dite des « Niayes ». Cette bande côtière, à l’est de Dakar où jadis prospéraient le maraichage et l’horticulture, attire désormais la convoitise de promoteurs immobiliers, de particuliers et de spéculateurs fonciers.
Bambilor fait partie de ces terroirs devenus le théâtre d’incessantes tensions liées à la spoliation et au business très lucratif du foncier. Des « prédateurs fonciers » y débarquent régulièrement, munis de titres de propriété, pour réclamer des terres qu’occupent les populations locales ou des espaces déjà vendus à d’autres acquéreurs. Ces conflits sont aussi fréquents dans certaines zones de l’intérieur du pays. Dans ces régions, « l’accaparement » des terres agricoles provoque de vives tensions entre populations autochtones et opérateurs économiques ou investisseurs venus d’ailleurs.
Les membres du collectif dont parle Ablaye Sarr avaient souscrit à un projet de logements initié par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC, organisme public). « Personnellement, ma maison devait m’être livrée en décembre 2023 et on est en décembre 2025 », se plaint-il, s’adressant à Ouestaf News.
Si la CDC a tenté de rassurer, le 29 août 2025, sur la relance des travaux avec des mesures « urgentes et structurantes », elle n’a pas réussi à dissiper les inquiétudes de ses clients à Bambilor.
Au Sénégal, les projets de logements sociaux souffrent de « retards chroniques » de livraison, estime l’expert en Finance et Immobilier, Wagane Diouf. L’impact des initiatives étatiques est « trop lent » à se matérialiser sur le terrain et à avoir un effet sur la demande, ajoute-t-il.
Ce spécialiste du marché de l’immobilier assistait le 18 décembre 2025 à une table ronde organisée par le think tank Legs Africa sur la question du logement au Sénégal.
À titre d’exemple, il y a le retard accusé dans la réalisation du programme des 100.000 logements sociaux qui étaient prévus entre 2019 et 2024. Seuls un peu plus de 1.500 logements ont été construits dans le cadre de ce projet, a informé le Secrétaire d’État à l’Urbanisme et au Logement, Momath Talla Ndao, interrogé en marge de la rencontre.
Selon les chiffres de l’Agence nationale de la statistique et de la démographie (Ansd), seuls 2,9 % des ménages sénégalais acquièrent leurs logements via des programmes d’habitat social. La majorité (61,8 %), surtout à revenus faibles ou irréguliers, construisent eux-mêmes leurs habitations.
Si le manque de financements freine les projets publics, les coûts de construction « excessivement chers » constituent un autre handicap pour l’auto-construction, souligne l’expert.
Le problème du logement s’explique aussi par les difficultés d’accès au foncier, selon de nombreux acteurs présents à la table ronde de Legs Africa. Des entités publiques comme la Société nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM), chargée de réaliser des logements sociaux, peinent aussi à disposer de terres.
Aux premières années de l’indépendance, la SN HLM, à côté de la Société immobilière du Cap Vert (SICAP) ont permis aux premiers cadres d’acquérir leurs propres maisons. De leur création (1951 pour la SICAP et 1960 pour la SN HLM) jusqu’en 2000, les deux sociétés ont construit entre 25.000 et 28.000 logements, selon divers documents consultés par Ouestaf News.
« Depuis 1999, l’État ne nous donne pas de terres », indique Pape Moustapha Gningue, représentant de la SN HLM à la table ronde. La SN HLM a été impactée par la politique d’ajustement structurel imposée par les institutions internationales dans les années 1980-1990, a fait remarquer M. Gningue.
Le Sénégal, comme de nombreux autres pays en développement, a été contraint de réduire drastiquement ses dépenses afin de corriger ses déséquilibres économiques. Ces mesures avaient lourdement affaibli les services sociaux comme l’éducation, la santé ou l’habitat social.
Par ailleurs, les difficultés de l’État à contrôler la spéculation de promoteurs privés fait le lit de conflits fonciers récurrents, a expliqué Amadou Ba, gérant d’une société immobilière. Cette « anarchie » explique les expulsions forcées qui plongent de nombreuses familles dans la précarité, affirme le professionnel de l’immobilier.
Dans une cartographie des litiges fonciers et conflits communautaires publiée en 2024, la Direction générale de l’Administration territoriale a relevé un total de plus de 300 différends non résolus sur le territoire sénégalais. Selon ces chiffres, la région de Dakar est en tête avec 58 litiges.
La région de Dakar abrite plus de 22 % de la population sénégalaise sur seulement 0,3 % du territoire, si l’on se réfère aux chiffres de l’Ansd. Selon l’agence, la région dakaroise est urbanisée à 100 % avec une densité de 7.485 habitants au km² en 2023, loin devant Diourbel (centre) qui suit avec 428 habitants au km².
L’urbanisation est calculée à partir de critères qui incluent la densité de population, la continuité du bâti, l’accès aux infrastructures de base et le type d’activités économiques, note l’agence.
L’autre facteur de vulnérabilité des familles, c’est le problème de la location. Dans ce secteur, il y a un « laxisme total » de l’État, a martelé Seydina Laye Sow, le président du Forum des jeunes consommateurs du Sénégal (Fojcos), devant l’assistance.
Dans le département de Dakar, le loyer moyen d’une chambre est de 63.000 FCFA environ, indique le Centre pour le financement du logement abordable en Afrique (CAHF), un groupe de réflexion « indépendant » basé en Afrique du Sud. Pendant ce temps, le salaire mensuel moyen au Sénégal est d’environ 112.308 FCFA au 2ᵉ trimestre 2025, d’après les données compilées par Trading Economics.
Pour sa part, Ibrahima Ndiaye, membre de l’Association des bailleurs du Sénégal, estime que les locataires sont « surprotégés ». M. Ndiaye a aussi souligné que les difficultés d’accès au foncier et les coûts élevés de construction se répercutent sur les tarifs du loyer.
Selon l’Ansd, 20,2 % des ménages sénégalais étaient des locataires en 2023 même si d’importantes disparités sont notées entre le milieu urbain et les zones rurales. L’agence note que cette tendance est beaucoup plus marquée à Dakar où la majorité des ménages vivent en location. (Voir le diagramme ci-dessous)
L’actuel gouvernement arrivé au pouvoir en avril 2024 n’est pas insensible à la cherté du loyer, selon Momath Talla Ndao, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme et au Logement. Il a annoncé une prochaine mise à jour du cadre réglementaire et institutionnel.
En 2023 déjà, des mesures de baisse des tarifs ainsi que la création d’une commission de régulation des loyers avaient été décrétées par l’ancien gouvernement, mais elles n’ont pu freiner la flambée du loyer dans la capitale sénégalaise. Près d’une décennie plus tôt, en 2014, les autorités avaient tenté une première fois de réduire les prix du loyer. En vain.
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